Financieringsvoorbehoud woning ontbindende voorwaarde

26 juni 2017
voorbehoud van financiering

Onlangs heeft het Gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden een uitspraak gedaan over de inspannings- en documentatieverplichting bij een financieringsvoorbehoud van een koper. Wat is een financieringsvoorbehoud, wat moet hierin staan en wat leert voornoemde uitspraak ons?

Een financieringsvoorbehoud

Als een koper niet zeker weet of hij de financiering van een woning rond krijgt, kan er een financieringsvoorbehoud opgenomen worden in de koopovereenkomst. Dit is een ontbindende voorwaarde: kan de koper vervolgens geen hypothecaire lening bij de bank krijgen voor de koop van de woning dan kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Gevolg is dat de overeenkomst wordt ontbonden en er vanuit de koper geen verplichtingen meer zijn tegenover de verkoper. Zo kun je nog voordat je zeker weet dat je je huis kunt financieren ‘veilig’ alvast een overeenkomst sluiten. Toch gaat dit niet altijd goed.

Regels financieringsvoorbehoud

Om een financieringsvoorbehoud in te roepen gelden vaak bepaalde regels. Kom je deze niet na, dan bestaat het risico dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud ongeldig is. De overeenkomst blijft dan in stand. Omdat je deze niet na kunt komen ben je vaak een boete verschuldigd van meestal 10% van de koopsom.

De koper en verkoper komen samen een periode overeen waarbinnen de ontbindende voorwaarde ingeroepen kan worden. Na die periode kan de ontbindende voorwaarde niet meer worden ingeroepen en zit men in principe vast aan de koopovereenkomst. Wordt het financieringsvoorbehoud wel ingeroepen dan dient die mededeling “goed gedocumenteerd” te zijn en dient schriftelijk te gebeuren. Tijdig inroepen is van groot belang daarom adviseren wij om dit met aangetekende brief of per fax te doen. Uit ervaring weten wij dat rechters streng zijn waar het gaat om deze termijn. Bent u één dag te laat? Dan kan het financieringsvoorbehoud meestal niet meer worden ingeroepen en zit u ‘vast’ aan de overeenkomst.

Wat is “al het redelijk mogelijke”?

Verder is in de standaard koopovereenkomsten meestal opgenomen dat de koper “al het redelijk mogelijke” moet doen om die financiering te verkrijgen.De koper moet bewijzen dat deze moeite heeft gedaan om de koop door te kunnen laten gaan. Vaak wordt bewijs gevraagd bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Meestal is het bewijs voldoende als men twee schriftelijke afwijzingen van erkende hypotheekverstrekkers kan overleggen. De achtergrond van de documentatieplicht is om te voorkomen dat er te lichtvaardig een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde

Uitspraak financieringsvoorbehoud Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Dit brengt ons bij voornoemde uitspraak van het Gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden. Ter discussie stond of koper tijdig en op de juiste wijze het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst heeft ingeroepen vanwege het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering. In de overeenkomst was als ontbindende voorwaarde het volgende opgenomen:

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk 

(…..)

b. op 27 januari 2014 koper voor de financiering voor de onroerende zaak voor een bedrag van € 225.000,00, (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…).

(…)

16.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij ‘”aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “faxbericht en of e-mailbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.

(…)

In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens twee (2) geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.”

In casu heeft koper geen twee afwijzingen overgelegd. Het Hof geeft aan dat niet is voldaan aan hetgeen hierboven is opgenomen, namelijk dat aan de documentatieplicht is voldaan indien in ieder geval twee afwijzingen zijn overgelegd. Daarbij geeft het Hof aan dat de omstandigheden van het geval met zich mee kunnen brengen dat op een andere wijze invulling wordt gegeven aan de documentatieplicht. Ook als geen twee afwijzingen zijn overgelegd is denkbaar dat aan de documentatieplicht is voldaan doch of dit zo is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De woorden “in ieder geval” in artikel 16.3 van de koopovereenkomst duiden hierop volgens het Hof.

Door koper zijn overgelegd een e-mail van zijn adviseur en een afwijzingsbrief van de bank.

De mail van de adviseur van koper geeft volgens het Hof geen duidelijk beeld van de financiële (on)mogelijkheden. Aangegeven wordt dan wel dat een financiering van de woning hoogstwaarschijnlijk niet haalbaar is, echter de stukken die dat moeten aantonen ontbreken. Vervolgens heeft koper slechts één afwijzing overgelegd. Dit betrof een summiere brief van de bank. De gegevens die zijn overhandigd aan de bank ten behoeve van het verkrijgen van de hypotheek ontbraken. Ook hier is er dus geen duidelijk beeld gegeven van de (on)mogelijkheid om een hypotheek te krijgen. Ook kan daaruit niet volgen dat niet meer van koper kan worden verwacht dat zij nog elders probeert een hypotheek te krijgen. Iedere controlemogelijkheid ontbreekt dan ook.

Dit alles leidt tot de conclusie dat met het overleggen van één afwijzing koper niet aan de documentatieplicht heeft voldaan en koper de koopovereenkomst niet ‘goed gedocumenteerd’ ontbonden heeft. Het Hof geeft daarbij nog aan dat voor wat betreft de documentatieplicht de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan.

Juridisch Advies Financieringsvoorbehoud

Wilt u een huis kopen, maar bent u er niet zeker van dat u de financiering rond krijgt? Het opnemen van een financieringsvoorbehoud kan u zekerheid bieden, mits het juist opgenomen wordt in de koopovereenkomst. Of, heeft u al een koopovereenkomst gesloten en is er een geschil over de bewijsvoering en de goede documentatieplicht? Vraag juridisch advies bij ons !

Categorie: blog | Geen reacties »

Advocaten uitgelicht


Juridisch Advies Jorg mr. J. van Bladel Gedreven Advocaat met specialisme arbeidsrecht en letselschade.
Juridisch Advies Chantal mr. C. van der Poel Advocate met een open, toegankelijke en directe benadering met als specialisme arbeidsrecht.

advocaat arbeidsrecht breda

mr. F. van Velden-Van Passel

Enthousiaste en doortastende advocate uit Breda met een focus op arbeidsrecht.